Il mercato immobiliare sta attraversando una fase di profonda trasformazione strutturale. La casa rimane l’obiettivo primario e l’investimento di una vita per gran parte della popolazione, ma le crescenti difficoltà di accesso al credito delineano uno scenario sempre più complesso.

A differenza di quanto accadeva fino a pochi anni fa, comprare casa oggi non rappresenta più la naturale  evoluzione di un percorso di vita autonoma. Sembra piuttosto essersi trasformato in una corsa a ostacoli, che richiede ampie garanzie e, sempre più spesso, un importante supporto esterno.

Gli ultimi dati di settore che emergono dalla ricerca pubblicata  dal centro studi della Banca d’Italia evidenziano come le dinamiche abitative stiano mutando rapidamente, specialmente in contesti ad alta attrattività come quello della provincia di Trento.

Giovani & mutui

Uno degli indicatori più evidenti di questo mutamento è la contrazione della quota di sottoscrittori under 35, il cui comparto mostra una flessione significativa: nella provincia di Trento, la percentuale di mutui concessi ai giovani fino a 34 anni è infatti passata dal 41,2% del 2007 al 34,1% del 2025. Una contrazione di oltre il 7% che è sostanzialmente in linea con le tendenza nazionali.

Per contro, è aumentata sesibilimente l’età dei richiedenti: quelli oltre i 44 anni sono passati dal 20% a oltre il 31% nello stesso arco temporale, segno che si acquista più tardi, quando la stabilità lavorativa e la capacità di risparmio sono ormai consolidate.

Altro cambiamento notevole, quello della quota di reddito destinata alle spese per l’abitazione, che – se fino ad una ventina d’anni fa si attestavano in media attorno al 20% – oggi ha raddoppiato la sua incidenza, superando spesso il 40%.

Salari stagnanti e prezzi in crescita

Il mercato immobiliare attuale è guidato da tre fattori la cui combinazione genera un importante sfasamento fra domanda abitativa e offerta sul mercato: salari d’ingresso tendenzialmente stagnanti, una maggiore precarietà nei primi anni di carriera e una costante crescita dei prezzi degli immobili residenziali.

In zone turistiche com’è la nostra provincia, inoltre, lo sviluppo degli affitti brevi legati al turismo concorre a ridurre drasticamente le disponibilità di abitazioni da destinare a prima, spingendo i prezzi verso l’alto e costringendo la domanda locale a spostarsi verso le aree periferiche o di cintura.

Aumento degli importi e disparità di genere

Secondo l’indagine della Banca d’Italia, sono in diminuzione netta le richieste di mutui per importi entro i 140.000 euro, mentre crescono in maniera esponenziale quelle di finanziamento per importi superiori ai 200.000 euro. Nella provincia di Trento, sono quasi raddoppiate, passando dal 12,2% del 2007 al 24,2% del 2025: complice anche l’aumento drastico dei prezzi, per acquistare un immobile di tipo medio oggi sono necessari capitali e debiti decisamente più consistenti rispetto al passato.

In questo scenario, emerge ancora un marcato divario di genere nell’accesso al credito. I contratti continuano ad essere sottoscritti principalmente da uomini: le richieste che arrivano esclusivamente da donne rappresentano ancora una quota minoritaria e l’importo medio concesso alle donne risulta inferiore di circa 10 punti percentuali rispetto a quello concesso agli uomini. Questo divario riflette direttamente le asimmetrie del mercato del lavoro in termini di retribuzioni e continuità contrattuale.

I dati della provincia di Trento

• Fascia d’età fino a 34 anni:

  • Provincia di Trento: 41,2% (2007) $\to$ 33,4% (2024) $\to$ 34,1% (2025)

  • Media Italia: 40,2% (2007) $\to$ 38,0% (2024) $\to$ 39,4% (2025)

• Fascia d’età oltre i 44 anni:

  • Provincia di Trento: 20,0% (2007) $\to$ 33,5% (2024) $\to$ 31,0% (2025)

  • Media Italia: 23,9% (2007) $\to$ 29,0% (2024) $\to$ 27,2% (2025)

• Importi finanziati oltre i 200.000 €:

  • Provincia di Trento: 12,2% (2007) $\to$ 23,0% (2024) $\to$ 24,2% (2025)

  • Media Italia: 10,1% (2007) $\to$ 14,1% (2024) $\to$ 15,7% (2025)

(Dati rielaborati su base indagini statistiche regionali e nazionali 2007-2025)

La situazione economica e normativa attuale, dunque, tende fisiologicamente a tutelare chi ha già consolidato una posizione proprietaria nel corso degli ultimi decenni. Al contrario, i più giovani si trovano in una posizione di debolezza sul mercato libero, sia sul fronte dell’acquisto che su quello della locazione a lungo termine.

Ci sono stati dei tentativi di intervento a livello locale attraverso agevolazioni fiscali o contributi diretti, ma tendenzialmente non sono riusciti ad incidere in maniera strutturale sul lato dell’offerta. Per invertire questa tendenza e permettere alle giovani generazioni di affrontare serenamente l’acquisto di un’abitazione, sono probabilmente necessari interventi sistemici: una rivalutazione dei salari d’ingresso, maggiori garanzie sul credito e politiche abitative lungimiranti, in grado di favorire una reale stabilità e un incremento dell’offerta residenziale dedicata alle famiglie.