Dal 2027/2028 arriva l’ETS 2

Ci hanno sempre detto che il mattone è l’investimento per eccellenza, il porto sicuro, la scelta ideale per chi vuole lasciare ai propri eredi un capitale garantito, ma è ancora così? E lo sarà sempre?

Pare proprio di no, purtroppo: il mercato immobiliare è al centro di una rivoluzione senza precedenti, perché la normativa sulle emissioni di CO2, che al momento è ad appannaggio esclusivo delle aziende, a breve riguarderà anche le famiglie e i loro immobili.

L’Unione Europea ha infatti già deliberato di estendere il sistema ETS (Emission Trading System) alle abitazioni private, introducendo dal 2027/28 una vera e propria tassa sui consumi domestici, la cosiddetta Carbon Tax.

Il valore del patrimonio immobiliare, dunque, potrebbe subire importanti svalutazioni se non rispetta i parametri legati alla sostenibilità.

ETS 2: Cosa cambia

Quella contro i combustibili fossili è una battaglia iniziata quasi trent’anni fa, con il famoso protocollo di Kyoto (1997), con il quale 37 paesi si impegnavano a ridurre le emissioni di gas serra.  Nel 2005 hanno fatto il loro debutto gli ETS 1, con i quali i responsabili di grandi emissioni (come le centrali o le aziende energivore), hanno dovuto compensare l’inquinamento prodotto con i cosiddetti crediti di carbonio. Fra il 2008 e il 2020, è arrivata la stretta sulle fabbriche; nel 2021 quasi 200 paesi hanno firmato l’Accordo di Parigi, che sanciva un patto condiviso: ridurre a zero le emissioni entro il 2050. Per raggiungerlo, nel 2023 sono entrati nel mirino anche i mezzi di trasporto e si è deliberato che entro il 2030 si dovranno ridurre le emissioni del 55%.

L’ultimo tassello di questo percorso sono proprio le abitazioni private. Dato che il riscaldamento degli edifici è responsabile di circa il 35-40% delle emissioni totali in Europa, la Direttiva EPBD (Case Green) andrà ad aggredire proprio il parco immobiliare privato, decretando la fine delle caldaie a gas e l’obbligo di riqualificazione degli edifici meno performanti, agendo su più fronti.

Carbon Tax

Il primo intervento, che è anche il più profondo, è indiretto e va a toccare i distributori di combustibili fossili. Questi saranno tenuti a pagare allo Stato una cifra variabile (quote carbonio) in proporzione alla quantità di CO2 generata dai privati che riforniscono. Si tratterà – di fatto – di un prelievo fiscale pesante, progressivo e strutturale, che avrà come ovvia conseguenza un’impennata dei prezzi per il consumatore finale. Le bollette diventeranno insostenibili e i cittadini saranno così “guidati” forzatamente ad abbracciare stili di vita più efficienti.

Svalutazione degli immobili di classe energetica medio bassa

Dopo il 2030, chi vorrà vendere un immobile di classe energetica inferiore a B si troverà in una posizione di debolezza: allora più che mai, saranno gli acquirenti, consapevoli del costo dei lavori di efficientamento necessari, a dettare le regole del gioco. Il prezzo d’acquisto sarà quindi il risultato del valore dell’immobile, decurtato dei costi necessari a renderlo efficiente.

Selettività del credito

In tutto ciò, le banche non staranno a guardare. Consapevoli dell’inattendibilità dei budget di cantiere, saranno sempre meno propense a concedere credito a chi acquisterà immobili superati. Agevoleranno, piuttosto, coloro che intendono acquistare case ad altissima efficienza ( Zero-Emission).

S.O.S. Eredità

Questo scenario non risparmierà nemmeno chi l’immobile inefficiente lo riceve in eredità. L’erede potrebbe trovarsi nella situazione scomoda di non poter affittare né vendere l’immobile, se non effettua a sue spese una serie di lavori di riqualificazione. Se dovesse decidere di mantenere la proprietà, potrà utilizzarla per sé senza vincoli di legge. Ma se decidesse di metterla a reddito o monetizzarla, si scontrerebbe con i blocchi del mercato: farebbe enorme fatica ad affittarla o a venderla senza prima farsi carico di pesanti lavori.

In caso di locazione

Non è ancora chiaro come si interverrà sugli affitti in essere o quelli da stipulare su immobili obsoleti. L’Europa ha lasciato agli Stati membri la libertà di decidere le modalità con cui raggiungere gli obiettivi di efficientamento, ma in molti sembrano propensi a seguire l’esempio della Francia, che dichiarerà “non idenei alla locazione” gli immobili nelle fasce energetiche più basse. Per quelli già affittati, i proprietari non potranno applicare gli adeguamenti ISTAT, mentre per tutti gli altri, è prevedibile che verranno attivati una serie di automatismi legati ai rincari delle bollette. Dovendo pagare spese molto più alte per il riscaldamento, l’inquilino avrà in mano un’arma formidabile per richiedere un abbattimento del canone d’affitto e questo, di fatto, si trasformerà in una riduzione drastica della redditività per il proprietario.

Laddove la classe energetica sia fra le più basse (G o F), probabilmente sarà addirittura obbligatorio fare un salto di classe per poter affittare (o vendere)

La casa: da rendita a spesa

Chi possiede un patrimonio immobiliare obsoleto, dunque, si troverà in una situazione estremamente delicata: non potrà affittare, o lo potrà fare solo a cifre molto basse, senza avere alcuno sconto su tasse o onerosi costi di ristrutturazione, che si renderanno sempre più necessari.

Se deciderà di vendere, dovrà accettare offerte impietose.

Da strumento di rendita e stabilità, quindi, la casa inefficiente si appresta a diventare un costo.

La soluzione: investire ora in una casa ad alta efficienza

Il suggerimento a chi si appresta a comprare casa oggi, è quello di tenere conto dello scenario sopra descritto: il maggiore esborso per un’abitazione ad alta efficienza energetica si ripagherà rapidamente, tanto nel breve, quanto (e ancor più) nel lungo termine.