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Sep.
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Immobilienkauf in Südtirol: Unterschied zwischen freier und konventionierter Wohnung

Wenn Sie in Südtirol nach einer Immobilie suchen und nicht aus der Gegend stammen, sind Sie vielleicht schon auf Anzeigen mit dem Hinweis „Konventionierte Wohnung / frei vom Bindungsvertrag Art. 79“ oder „Freie Wohnung“ gestoßen. Falls Sie sich fragen, worin der Unterschied liegt, erklären wir es Ihnen hier.

Konventionierte Wohnung (Bindung Art. 79) vs. Freie Wohnung

Um die einheimische Bevölkerung zu schützen und bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten, greift die Autonome Provinz Bozen seit einigen Jahren ein, indem sie den Großteil der Wohnungen mit einer Zweckbindung belegt – bekannt als ehemaliger Art. 79 des Landesraumordnungsgesetzes. In der Praxis sind sogenannte konventionierte Wohnungen ausschließlich Personen vorbehalten, die seit mindestens 5 Jahren in Südtirol ansässig sind oder hier arbeiten. Diese Immobilien dürfen weder als Zweitwohnsitz genutzt noch an Personen vermietet werden, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen. Freie (nicht konventionierte) Wohnungen sind hingegen Immobilien ohne jegliche landesrechtliche Zweckbindung. Sie können von jedem erworben, bewohnt oder vermietet werden – völlig unabhängig vom aktuellen Wohnsitz oder der Herkunft.

Welche Voraussetzungen muss eine Immobilie erfüllen, um „frei“ zu sein?

 Die Autonome Provinz Bozen hat eine Reihe von Kriterien festgelegt, die bestimmen, ob eine Immobilie mit oder ohne Konventionierung verkauft wird. Den Status als „freie Wohnung“ besitzen bzw. behalten Immobilien mit folgenden Merkmalen:

  • Baujahr vor 1997: Die Errichtung erfolgte vor der Einführung des Konventionierungsgesetzes oder die Immobilie wurde seither keinen Sanierungsarbeiten unterzogen, die eine Zweckbindung ausgelöst hätten.

  • Bau auf nicht zweckgebundenem Grund: Das Gebäude wurde auf einem Grundstück errichtet, das im Gemeindebauleitplan nicht als „Auffüll- oder Erweiterungszone für geförderten/konventionierten Wohnbau“ ausgewiesen ist.

  • Quote in neuen Raumordnungsplänen: Die Wohnung fällt unter die Quote für freien Wohnbau bei Neubauprojekten. Das Landesgesetz „Raum und Landschaft“ schreibt vor, dass bei Neubauten ein bestimmter Anteil (orientierend 60 %, wobei jede Gemeinde dies eigenständig festlegen kann) für Ansässige reserviert sein muss.

  • Restaurierung / Sanierung ohne Kubaturerweiterung: Die Immobilie wurde Instandhaltungs- oder Wiedergewinnungsarbeiten am Bestand unterzogen, ohne dass die Kubatur erweitert wurde oder das Projekt unter Sanierungspläne fällt, die eine Konventionierung vorschreiben.

Schließlich besteht die Möglichkeit, eine konventionierte Wohnung durch Zahlung eines Ausgleichs- oder Ausgleichsbeitrags freizukaufen – allerdings nur, sofern die jeweilige Gemeinde diese Option vorsieht (dies ist nicht überall der Fall). In all diesen Fällen kann der Kauf völlig frei und auch durch Personen erfolgen, die nicht in Südtirol ansässig sind.

Welche Risiken bestehen beim Kauf einer „konventionierten Wohnung“ ohne Voraussetzungen?

Das Landesgesetz „Raum und Landschaft“ sieht strenge Kontrollen vor (die tatsächlich durchgeführt und nicht nur angedroht werden) sowie empfindliche Strafen für diejenigen, die versuchen, die Regelung zu umgehen. Während eine „freie Wohnung“ absolute Rechtssicherheit bietet, kann der Kauf oder die unsachgemäße Nutzung einer konventionierten Immobilie erhebliche finanzielle und bürokratische Risiken bergen. Die Landesvorschriften sind extrem streng und die Kontrollen lückenlos.

  • Hohe Geldstrafen: Die Gemeinden verhängen Verwaltungsstrafen, die bei widerrechtlicher Nutzung 10.000 € übersteigen können und im Falle einer illegalen touristischen Vermietung noch deutlich höher ausfallen.

  • Mahnung und Räumung der Immobilie: Der Eigentümer wird förmlich aufgefordert, innerhalb kurzer Zeit den rechtmäßigen Zustand wiederherzustellen. Dies bedeutet die Räumung durch den nicht anspruchsberechtigten Mieter oder die Pflicht, die Wohnung an einen berechtigten Ansässigen zu vermieten.

Wie lässt sich prüfen, ob eine Wohnung „frei“ oder „konventioniert“ ist?

Durch Einsicht in das Grundbuch lässt sich der Status einer Immobilie eindeutig feststellen: Im Gegensatz zum restlichen Italien gilt in Südtirol das Grundbuchsystem (Katasterwesen nach österreichischem Vorbild). Die Konventionierung wird direkt im Grundbuch als „Anmerkung“ eingetragen und ist somit öffentlich und transparent einsehbar.