Comprare case in Alto Adige: differenza fra “Casa libera” e “Casa Convenzionata”

Se stai cercando casa in Alto Adige e non sei originario del luogo, potrebbe esserti capitato di leggere degli annunci con la precisazione Casa convenzionata/esente vincolo 79 oppure Casa libera.

Se ti chiedi quale sia la differenza, te lo spieghiamo qui.

Casa Convenzionata o con Vincolo Articolo 79 vs Casa Libera

La Provincia Autonoma di Bolzano, nell’ottica di tutelare la popolazione locale e garantire alloggi a prezzi accessibili, da qualche anno interviene imponendo sulla maggior parte delle abitazioni un vincolo, noto come ex art. 79 della Legge Urbanistica Provinciale.

In pratica le cosiddette Case Convenzionate sono destinate solamente a persone che risiedono o lavorano in Alto Adige da almeno 5 anni e non possono essere utilizzate né come seconde case, né affittate a chi non possieda tali requisiti.

Le Case Libere o Non in Convenzione sono invece immobili privi da qualsiasi vincolo urbanistico provinciale e possono essere acquistate, abitato o locato da chiunque, indipendentemente dalla residenza attuale o dalla provenienza geografica.

Quali requisiti deve avere una casa per essere “Libera” o “non in Convenzione”?

La provincia Autonoma di Bolzano ha definito una serie di requisiti per decidere se una casa deve essere venduta con il vincolo di convenzione o meno.

Hanno o mantengono il loro status di “Casa Libera” o “Non Convenzionata” gli immobili con le seguenti caratteristiche:

• Data di Costruzione antecedente al 1997: La costruzione deve essere antecedente all’introduzione della legge sul convenzionamento o comunque non avere mai subito interventi di ristrutturazione edilizia con vincolo

• Costruzione su Territorio non Soggetto a Vincolo: L’edificio deve essere realizzato su un terreno che il piano regolatore comunale non ha destinato a “zona di completamento o espansione per l’edilizia agevolata/convenzionata”.

• Quota Percentuale nei Nuovi Piani Urbanistici: Fanno parte della quota destinata a edilizia libera nei nuovi interventi residenziali. La legge provinciale “Territorio e Paesaggio”, infatti, stabilisce che nei nuovi interventi residenziali una quota (indicativamente il 60%, ma poi ogni Comune decide liberamente) sia destinata ai residenti.

• Volume Restauro / Risanamento Senza Ampliamento: L’immobile è stato oggetto di interventi di manutenzione o recupero sul patrimonio esistente senza un aumento di volume o comunque non rientra nei piani di recupero che impongono la convenzione.

Infine, è prevista la possibilità di svincolare una casa convenzionata pagando un conguaglio o un contributo perequativo, ma solo nel caso in cui il Comune preveda questa possibilità (non accade dappertutto) . In tutti questi casi, l’acquisto può avvenire liberamente anche da chi non è residente in Alto Adige.

Cosa si rischia se si acquista una “Casa in Convenzione” senza avere i requisiti

La legge provinciale “Territorio e Paesaggio” prevede anche una serie di controlli (che vengono effettivamente realizzati e non solo ipotizzati) ed altrettante pesanti sanzioni per chi tenta di aggirarla

Se da un lato la “casa libera” offre totale serenità, dall’altro l’acquisto o l’utilizzo improprio di un immobile convenzionato può comportare rischi economici e burocratici notevoli. La normativa provinciali è estremamente rigida e i controlli sono stringenti.

• Sanzioni pecuniarie elevate: I Comuni applicano sanzioni amministrative che possono superare i 10.000 € per l’occupazione abusiva, fino a toccare cifre ancora più alte in caso di destinazione turistica illecita.

• Diffida e liberazione dell’immobile: Il proprietario viene formalmente diffidato a ripristinare la situazione di legalità entro tempi brevi, imponendo lo sgombero dell’inquilino non idoneo o l’obbligo di locare l’immobile a un residente avente diritto.

Come verificare se una casa è “libera” o “in convenzione”

Consultando il Libro Fondiario (Registro Tavolare) è possibile verificare lo stato di un immobile: a differenza del resto d’Italia, l’Alto Adige utilizza il sistema tavolare e il vincolo di convenzionamento viene iscritto direttamente nel registro come “annotazione”, rendendolo pubblico e trasparente.